En la gestión de una piscina comunitaria intervienen varias figuras:
la comunidad de propietarios, el presidente, el administrador de fincas, la empresa de mantenimiento y la Administración.
Sin embargo, cuando surge un problema, una inspección o un incidente, aparece siempre la misma duda:
¿Quién es realmente responsable de la piscina comunitaria?
La respuesta no es intuitiva y, precisamente por eso, genera tanta incertidumbre.
El titular de la piscina: la comunidad de propietarios
Desde el punto de vista legal, la titular de la piscina comunitaria es la comunidad de propietarios.
Esto significa que:
- la responsabilidad última recae sobre la comunidad,
- está representada legalmente por el presidente,
- y se gestiona operativamente a través del administrador.
Ni la empresa de mantenimiento ni la Administración son titulares de la instalación.
El papel del presidente de la comunidad
El presidente:
- representa legalmente a la comunidad,
- firma contratos y documentos,
- y actúa como interlocutor ante terceros.
Aunque no sea técnico ni profesional, es quien suele quedar señalado cuando hay un problema relacionado con la piscina.
Por eso, muchos presidentes sienten una responsabilidad que no siempre saben cómo gestionar.
El papel del administrador de fincas
El administrador:
- gestiona contratos,
- coordina proveedores,
- custodia documentación,
- ejecuta acuerdos de junta.
Pero normalmente:
- no es técnico habilitado,
- no interpreta normativa sectorial compleja,
- no certifica el estado técnico de la piscina,
- ni asume responsabilidad técnica directa.
El administrador gestiona, pero no verifica técnicamente.
La empresa de mantenimiento: una responsabilidad parcial
La empresa de mantenimiento se encarga habitualmente de:
- limpieza y tratamiento del agua,
- controles sanitarios,
- registros obligatorios,
- y tareas contratadas.
Su responsabilidad es contractual y limitada al alcance del contrato.
No suele:
- evaluar el cumplimiento legal global,
- analizar riesgos no sanitarios,
- ni asumir la responsabilidad jurídica de la piscina.
La Administración: inspecciona, no gestiona
La Administración:
- regula,
- inspecciona,
- y puede sancionar.
Pero:
- no acompaña la gestión diaria,
- no ordena cada piscina,
- ni asume la responsabilidad del estado de la instalación.
Las inspecciones suelen ser reactivas, no preventivas.
El verdadero problema: responsabilidad fragmentada
El resultado de todo lo anterior es un escenario muy habitual:
- cada actor cumple su parte,
- nadie tiene una visión global,
- las decisiones se toman sin una base técnica común,
- y la responsabilidad queda difusa… hasta que pasa algo.
Este es el origen de muchos conflictos en piscinas comunitarias.
Por qué esta situación genera inseguridad
La falta de una visión global provoca:
- miedo en presidentes,
- saturación en administradores,
- reproches entre actores,
- decisiones reactivas,
- y problemas que podrían haberse evitado.
No por mala fe, sino por falta de orden previo.
Ordenar no es inspeccionar ni sancionar
Ordenar la responsabilidad y el estado técnico de una piscina comunitaria no es inspeccionar ni sustituir a nadie.
Significa:
- clarificar qué obligaciones aplican,
- saber quién responde de qué,
- documentar decisiones,
- y reducir la incertidumbre en la gestión.
Este enfoque es preventivo, no punitivo.
Cómo encaja el control sanitario (SILOÉ)
El control sanitario y sistemas como SILOÉ son imprescindibles y forman parte del sistema.
Pero:
- cubren únicamente la dimensión sanitaria,
- no gobiernan la piscina como activo,
- ni resuelven la fragmentación de responsabilidades.
👉 El control sanitario es una parte del sistema, no el sistema completo.
¿Te resulta familiar esta situación?
Si gestionas una piscina comunitaria y no tienes claro quién responde realmente de qué, es habitual que aparezcan dudas y tensiones innecesarias.
👉 Cuéntanos tu caso y lo analizamos contigo con criterio técnico.
